Пример доходности по инвестиции
Сегодня мы рассмотрим с вами реальный кейс одного из наших клиентов с примером покупки недвижимости в Варшаве и последующей продажей.
Перед тем, как мы приступим к обзору сделки, давайте рассмотрим основные способы инвестирования в недвижимость, которые практикуются в Польше за последние 6-8 лет.
Первый вариант: покупка квартиры на этапе фундамента от застройщика и через 8-10 месяцев или перед самой сдачей дома в эксплуатацию продажа прав на эту квартиру. В Польше это называется продажа прав цессии (prawo cesji). При таком варианте, если на рынке благополучная ситуация, недвижимость повышается в цене, и Покупатель, если он грамотно подобрал квартиру (местоположение, проверенный застройщик, качество строительства, хорошие параметры самой квартиры) сможет при продаже прав на квартиру заработать на разнице между покупкой и продажей.
Второй вариант: покупка той же квартиры у застройщика на первичном рынке на этапе фундамента, последующего ремонта и продажи уже готовой квартиры к проживанию.
Здесь также очень важно выбрать локализацию, застройщика, расположение квартиры, правильное соотношение цены покупаемого объекта по сравнению с ценами от других застройщиков в данной локализации, а также по сравнению с ценами подобных квартир на вторичном рынке в этом районе.
Третий вариант: покупка квартиры с потенциалом на вторичном рынке по рыночной цене или по тем или иным причинам может быть ниже рыночной. Ключевое то, чтобы квартира имела потенциал и цену можно повысить путем улучшения — ремонта/перепланировки или просто «держание» квартиры некоторый период с последующей продажей при росте цен.
Этот способ инвестирования достаточно популярный, особенно он был популярный в Польше в период 2016 — 2019 года, когда инвесторы покупали квартиры в «плохом состоянии» на вторичном рынке в более старых домах (1970-1990 годов постройки), ремонтировали и продавали с хорошей наценкой.
Сейчас, многие из этих инвесторов перешли на рынок первичного жилья, где покупают квартиры в новых домах на этапе фундамента и квартира в таком доме однозначно имеет преимущество перед домом старой постройки.
Четвертый вариант: самый известный способ инвестирования для получения пассивного дохода — это покупка квартиры на первичном или вторичном рынке для последующей сдачи в аренду.
Это может быть покупка как готового жилья на вторичном рынке, так и покупка квартиры на первичном рынке с последующим ремонтом, меблировкой и сдачей в аренду.
В данном примере мы рассмотрим реальный кейс подходящий как раз под второй вариант, а именно — покупка квартиры на первичном рынке с последующим ремонтом и перепродажей.
Изначально клиент обратился к нам в декабре 2018 года с запросом на покупку 3 к. квартиру от 70 м2 в одном из популярных районов Варшавы – мястечко Виланув (miasteczko Wilanów).
Данный район Варшавы примечателен тем, что здесь, помимо обычных граждан, проживают дипломаты, звёзды спорта и телевидения, скажем так селебрити (celebrity).
Данный район застроен под хорошим стандартом, невысокая этажность (до 4 этажей) и расположение домов, улиц, мест для отдыха спланировано достаточно комфортно и красиво.
У клиента был определенный бюджет 700 000 — 750 000 злотых, на тот момент по курсу 4.25 эта сумма составляла экв. 165 000 — 177 000 евро.
Приоритет – жилье на вторичном рынке (готовое к проживанию), чтобы заехать и жить.
После просмотра нескольких квартир клиенту подошла одна из квартир, но в процессе переговоров собственник квартиры передумал продавать и мы опять вернулись к поиску подходящих вариантов.
Так как под конкретный запрос от Покупателя мы мониторим актуальные предложения, как вторичного, так и первичного рынка в выбранном районе в ежедневном формате, нам поступила информация от одного из крупных застройщиков, что в только что построенном доме данного застройщика в продажу вернулась квартира.
Причина возврата — отказ предыдущим покупателем в последний момент перед получением ключей. В таком случае застройщик возвращает данному покупателю оплаченные им деньги за минусом пени — это может быть от 4% до 7% от цены квартиры.
Соответственно, застройщик выставляет её повторно на продажу.
Так как квартира только вернулась в продажу, на сайте застройщика, а также на порталах объявлений она еще не появилась. Скажем так, данная квартира предлагалась на тот момент как «из-под прилавка». Кто помнит, как это было раньше в магазинах, то здесь было что-то похожее, только с недвижимостью.
После получения информации по данной квартире, так как действительно метраж, планировка и цена были достаточно привлекательными, мы договорились на просмотр данного объекта. И уже на следующий день мы были с клиентом на данной квартире. После предварительного осмотра клиент выразил заинтересованность в данной квартире. Потом было еще 2 встречи: одна для более детального осмотра квартиры, уточнения размеров площадей комнат, набросками предварительного ремонта и планировки, вторая встреча — уже для обсуждения скидки и сроков подписания договора, сроков оплат и передачи ключей.
После полученной информации, а также согласования всех деталей (размера скидки, согласования даты подписания нотариального договора покупки-продажи и графика оплат), Клиент принял решение купить данную квартиру.
Ключи от квартиры после всех необходимых процедур и оплат были получены в конце января 2019 года. Клиент смог уже с середины февраля заняться ремонтом по своему проекту.
Через 10 месяцев, то есть в октябре 2019 года, клиент задумался о продаже квартиры. Так как с одной стороны цены в данном районе Варшавы пошли вверх и понятно, что клиенту захотелось заработать. Также, ключевое, после проживания в данной квартире стало понятно, что для комфортного проживания было достаточно и двухкомнатной квартиры, плюс клиент хотел купить ещё одну квартиру – студию (kawalerka) для сдачи в аренду для пассивного дохода.
Было принято решение продать квартиру, и в конце декабря квартира была выставлена на продажу за 1 060 000 злотых, экв. 247 000 евро по курсу 4.30 на январь 2020 года.
В начале февраля 2020 квартира была продана за 1 030 000 зл., экв. 238 500 евро (по курсу 4.32 на февраль 2020).
Математика по доходности получилось следующая:
Расходы:
Январь 2019 года:
— покупка трёхкомнатной квартиры (75 м2) с 2 местами паркинговыми и кладовкой – 715 000 зл.
— ремонт с меблировкой – 130 000 зл.
— услуги нотариуса (2 акта) и переводчика – 5 000 зл.
— услуги агентства (2.5%) – 17 875 зл.
Расходы итого: 867 875 зл. (экв. 204 000 евро по курсу 4.25 зл./евро).
Приходы:
Февраль 2020 года:
— продажа квартиры за 1 030 000 зл., экв. 238 500 евро (по курсу 4.32 на февраль 2020).
Доход: 162 000 зл. (экв. 37 500 евро)
В % соотношении на вложенный капитал получилось:
— 18.7% за год и 1 месяц в злотых.
— 18.4% за год и 1 месяц в евро.
Здесь важное примечание — при продаже недвижимости до 5 лет владения, согласно законодательству Польши, нужно оплатить налог 19% от разницы между покупкой и расходами на покупку.
В том числе в расходы можно добавить оплату нотариуса, услуги брокера, а также, если ремонт делался на основании официальных счетов (faktur), то в расходы можно включить и стоимость ремонта.
Можно не платить налог 19%, если квартира была продана после полных 5 лет владения (тогда налог 0%), или, если в течение ближайших двух лет от момента продажи, продавец будет покупать жильё на цели собственного проживания.
Так и получилось в данном примере, так как этот клиент купил квартиру для собственного проживания спустя год и 5 месяцев от момента продажи.
Мы специально выбрали для примера период 2018-2019 годов, так как за этот период не было существенного роста цен на недвижимость в Варшаве. Чтобы показать, какую доходность можно получить при инвестировании в недвижимость Варшавы.
Примечание: не нужно рассматривать данный пример как гарантию заработка при таком инвестировании, так как каждая сделка рассматривается индивидуально и доходность зависит от трендов на рынке недвижимости, экономики в целом и, конечно же, от конкретной сделки — параметров квартиры, цены покупки, локализации, застройщика и пр.
Нужно индивидуально просчитывать и сравнивать цены от тех или иных застройщиков, цен на вторичное жильё в конкретно выбранном районе, реальные цены транзакции (реальные цены продажи в нотариальных актах). Потому что одно дело цена продажи, которая на портале объявлений и другое дело цена, которая вписана в нотариальном акте.
Если у вас есть цель инвестировать одним из вышеперечисленных способов, для наших клиентов мы подбираем объекты, делаем расчёты, и, соответственно, полностью сопровождаем от А до Я:
— выбора наиболее перспективных районов для инвестирования, исходя из трендов на рынке и бюджета клиента;
— подбор объекта для покупки, исходя из полного анализа (предлагаемых цен, трендов, реальных цен продажи и пр.);
— помощь в оформлении сделки по покупке выбранного объекта (переговоры с Продавцом, согласование цены и порядок оплат, сопровождение сделки у нотариуса, прием квартиры);
— последующее сопровождение, в том числе помощь в подборе фирмы для ремонта, согласование проекта ремонта с планировкой, которая наиболее отвечает заданной цели (последующая продажа или сдача в аренду);
— продажа или сдача в аренду готового объекта.
👉 Наши контакты:
☎ +48 666 871 060 (Viber, Telegram, WhatsApp)
☎ +48 732 751 963 (Viber, Telegram, WhatsApp)
☎ +38 067 239 46 14 (Viber, Telegram, WhatsApp)
🏢 02-548 Warszawa, Olesinska 21/220
📧 info@gt-alliance.com
📌 https://gt-alliance.com/
