Выбор квартиры для инвестиций
Один из вариантов инвестирования в недвижимость – является покупка квартиры на первичном рынке (или на вторичном, если квартира имеет потенциал для значительного повышения стоимости), ремонт и последующая продажа.
На какие детали следует обратить внимание при выборе квартиры на первичном рынке:
— локализация
— качество строительства + отзывы по конкретному застройщику
— цена за м2
— размещение квартиры в строящемся доме, а именно:
а) этаж
б) стороны света
в) вид из окон
г) планировка
д) наличие террасы/балкона.
Теперь по данным критериям пройдемся более детально.
Итак, начнем с локализации.
Конечно же, при выборе объекта для покупки, важным критерием есть локализация и наличие развитой инфраструктуры возле будущей постройки.
И если с локализацией в центре и близко центра Варшавы все понятно (самая популярная часть города и, соответственно, не так много вариантов + цена относительно других районов Варшавы гораздо выше), то с локализациями в других районах нужно в первую очередь обратить внимание на транспортные сообщения (трамвай, метро, автобус), наличие магазинов, торгово-развлекательных центров, школ, детских садиков, парков и тд.
К популярным районам Варшавы, кроме центра города (Śródmieście), можно отнести Mokotów, Bliska Wola, Wola, Żoliborz, Wilanów, Muranów.
Следующими по популярности идут: Ochota, Włochy, Ursynów, Praga Południe, Praga Północ, Ursus, Bielany, Białołęka.
Чтобы понимать разницу в цене за м2, приведем пример реальных цен по состоянию на декабрь 2021 года (цены за м2 в предложениях от застройщиков в проектах со сроком сдачи 2023-2024 гг. для 1-2 к.кв.):
— Śródmieście – 22 000 -30 000 зл/м2 (4 700 – 6 500 евро)
— Mokotów, Wola – 15 000 – 17 500 зл./м2 (3 200 – 3 800 евро)
— Ursus – 10 000 – 11 500 зл./м2 (2 150 – 2 500 евро)
Качество строительства + отзывы по конкретному застройщику
Несмотря на то, что в Польше покупателю на первичном рынке от застройщика можно быть уверенным, что объект будет достроен или, в крайнем случае (и довольно редком), если даже возникнут проблемы со строительством, Покупатель получит все свои оплаченные деньги назад, вопрос качества строительства достаточно важен.
Так как в Польше одни застройщики подходят к вопросу качества строительства очень серьезно (это часто видно по цене за м2 жилья), другие – могут сделать красивую визуализацию проекта, современный внешний вид построенного дома, но сюрпризы начинаются в процессе эксплуатации, такие как:
— повышенная влажность в подземном паркинге
— повышенная слышимость (плохая звукоизоляция) как в самой квартире (благодаря очень тонким внутренним перестенкам), так и повышенная слышимость между квартирами.
Очень «приятно» слышать как сосед пользуется душевой/туалетом или общается громко у себя в квартире…
Соответственно, проверить качество строительства конкретного застройщика можно путем осмотра ранее построенных объектов данным девелопером, а также просмотром отзывов в интернете владельцев квартир в его ранее построенных домах.
Цена за м2
Есть застройщики, которые изначально выставляют квартиры по более завышенным ценам. Это касается как качественных застройщиков, так и тех, которые строят на более низком стандарте.
Наша задача , как компании, объективно проанализировать цены нескольких застройщиков в конкретном районе, сравнить их с ценами на конкретный момент времени на вторичном рынке, и определить наиболее выгодные предложения.
Иногда, разница между равнозначными объектами по локализации и примерно схожему качеству строительства от разных застройщиков достигает 1000-3000 зл. на м2 (200-650 евро), что в пересчете на площадь покупаемой квартиры составляет 40 000 – 120 000 зл. (8500-25 000 евро).
Размещение квартиры в строящемся доме.
Так как в нашей компании есть отдельное направление по продажам вторичной недвижимости, мы очень хорошо понимаем вкусы покупателя и на что в первую очередь обращает внимание потенциальный покупатель при выборе квартиры.
— Этаж. Здесь можно разделить вкусы покупателей на 2 категории:
1-я – те, кто любит квартиры на партере (на первом этаже по меркам Украины и стран СНГ) с террасой и/или огрудкем;
2-я – кто любит красивый вид с этажа повыше.
В Польше, цена за м2 повышается с каждым этажом. Тем не менее, если к квартире на партере (1 этаже) принадлежит большая терраса (огрудек), то цена за м2 данной квартиры также может быть более высокой по сравнению с ценой за м2 квартиры выше этажом).
— Стороны света. Наиболее привлекательными сторонами света для большинства покупателей является западная сторона и южная. Если квартира двусторонняя (с окнами на две стороны света), то эти два направления наиболее востребованы.
Восточная сторона не есть препятствием, но пользуется меньшим спросом.
— Вид с окон. Если окна квартиры выходят на внутренний двор дома, который в большинстве случаев будет представлять собой зеленые насаждения и ухоженные площадки, то это наиболее подходящий вариант. Также, большой популярностью пользуются квартиры на высших этажах, с видом на окрестности. Особенно, если этажность постройки соседних домов гораздо ниже, чем этаж, на котором находится Ваша будущая квартира.
Часто, если наш клиент покупает квартиру на высоком этаже, и мы видим, что окна выходят на соседний участок, который потенциально может быть в будущем застроен другим девелопером, мы уточняем максимальную высоту застройки данного участка согласно ген.плана, чтобы понимать, останется ли этот прекрасный вид из окон, или он может быть «закрыт» через пару лет соседним домом.
Планировка квартиры.
Если рассматривать планировку 1-2 к.кв., то здесь особых критериев нет. Понятно, что при покупке 1 к.кв. преимуществом будет наличие кроме стеклянных дверей с выходом на балкон, отдельного окна. Это будет более светлая квартира соответственно, а также можно эту квартиру, при достаточном метраже (от 29 м2), переделать на 2 комн.квартиру.
Если рассматривать планировки 3 и 4 к.кв., то здесь уже важно такие элементы как:
— удобное расположение салона с кухней (анекс кухонный) относительно спален. Большим преимуществом пользуются квартиры, где вход в квартиру начинается с салона (гостиной), а спальни расположены дальше от входа;
— наличие в 3 к.кв. отдельного сан.узла — WC (отдельно от комнаты с ванной/душевой), в 4 к.кв. преимуществом является наличие 2 ванн (łazienek)
— высота потолков. Квартиры, с высотой потолков от 275 см (2.75 м) и выше пользуются большим преимуществом по сравнению с квартирами с меньшей высотой
Наличие террасы/балкона.
Как описано выше, некоторые Покупатели любят квартиры на партере (1м этаже) с террасой/огрудкем. Выйти утром или вечером с чашкой ароматного чая/кофе с гостиной на красивую террасу, присесть в шезлонге и порелаксировать на свежем воздухе – эта картинка часто является причиной для Покупателя купить именно эту квартиру.
Тоже самое касается квартир на более высших этажах с обязательным наличием большого балкона/лоджии или террасы.
Понятно, что каждая квартира неповторима, поэтому задача сотрудников нашей компании как раз и состоит в том, чтобы подобрать наиболее подходящий объект индивидуально для каждого нашего клиента, учитывая его бюджет, предпочтения и вкусы.
Если Вы хотите сейчас или в будущем подобрать для себя наиболее «вкусный» апартамент или квартиру в Варшаве, обращайтесь, будем рады, использую свой опыт, помочь Вам в выборе крутой недвижимости.
👉 Наши контакты:
☎ +48 666 871 060 (Viber, Telegram, WhatsApp)
☎ +48 732 751 963 (Viber, Telegram, WhatsApp)
☎ +38 067 239 46 14 (Viber, Telegram, WhatsApp)
🏢 02-548 Warszawa, Olesinska 21/220
📧 info@gt-alliance.com
📌 https://gt-alliance.com/
