Як купити квартиру на вторинному ринку Польщі самому — нюанси та проблеми
Процес купівлі на вторинному ринку.
Цей весь процес ми робимо самі, коли клієнт до нас звертається за супроводженням «під ключ», але дуже важливо, щоб кожний, хто купує квартиру на вторинному ринку мав уявлення про саму структуру цього питання. Також, якщо ви вирішили самі купити квартиру в Польщі, то це буде для вас як покроковий план з купівлі квартири на вторинному ринку.
Розглянемо весь процес, вважаючи, що у вас фінансове питання вже вирішене, ви маєте рахунок з необхідними коштами в Польщі або ж інших країнах, з яких на сьогодні можливий безготівковий платіж SWIFT. Якщо ж фінансове питання не вирішене, то в такому випадку передивіться відео у нас на каналі, де є інформація про відкриття рахунку в Польщі та походження коштів (вставити посилання на відео).
Крок 1 — Збір аналітики і портали
Найперше, що потрібно зробити це чітко розуміти ціль купівлі — для проживання, для інвестування чи перепродажу, або ж для здачі в оренду. Також проаналізувати сам ринок по районам міста, скласти для себе інформацію про середні ціни за 1м2 в цих районах. В залежності від цілі існують і відмінності в пошуку, але розлянемо процес в загальному вигляді.
Самі популярні портали нерухомості, де публікуються пропозиції по продажу нерухомості в Польщі це:
OTODOM.PL
MORIZON.PL
OLX.PL
NIERUCHOMOSCI-ONLINE.PL
DOMIPORTA.PL
GRATKA.PL
Є портал, де в більшості оферти розміщують власники нерухомості безпосередньо:
— Adresowo.pl
Також є ряд менш відомих і популярних порталів:
— domy.pl
— oferty.net
— nportal.pl
На що варто звертати увагу при огляді оголошень:
- Якого року будинок?
Одним з частих фільтрів при пошуку нерухомості є рік будови. Багато наших клієнтів принципово не хочуть купувати квартири в старих будинках (в панельках по укр.стандарту – Wiełka Płyta lub Rama по польському стандарту). Відповідно, щоб не витрачати свій час на огляд квартир, які старше Вашого заданого року будови, потрібно поставити відповідний фільтр в розділі – рік будови (від і до).
Наприклад, Ви хочете купити квартиру в будинках з роком будови від 2010 року, а на оголошенні бачите квартиру з красивим ремонтом, і, наприклад, вказаний рік будови 2015. При розмові Ви звісно ж запитаєте, якого року будинок, часто буває, що у відповідь ви почуєте, що будинок, наприклад, побудований 1985 року, а в 2015 року пройшов генеральний ремонт будинку, поміняна електрика, пофарбовані під’їзди ітд.
Вам, звісно, такий варіант не підійде і Ви шукаєте далі.
Чи відповідають фотографії в оголошенні дійсному стану квартири. Тут я б виділив декілька таких ситуацій, коли картинка в оголошенні не співпадає з реальністю:
Фото оброблені через фотошоп чи інші редактори, які аж занадто «прикрашають» квартиру: збільшують поверхню квартири, приховують всі можливі вади (стан ремонту, стан підлоги і тд.). Звісно, навіть якщо ВИ звабились на фото, то при особистому огляді Ви зможете побачити реальний стан речей, але це потрачений час. Тому ми завжди питаємо, чи фотографії відповідають дійсності чи є щось з вагомих вад, які існують в даній квартирі?
Фото зроблені на скору руку з розкиданими речами, сусідом на кухні)),особистим відображенням у дзеркалі у ванній – буває так, що судячи по фото, зроблених на скору руку, квартира виглядає не дуже привабливо. Але іноді варто оглянути такий об’єкт, тому що зазвичай сам власник не буде робити крутих і якісних фото.
А при особистому огляді квартиру можна оглянути більш детально і представити, як вона буде виглядати без розкиданих речей і з заміною певних меблів.
Дизайнерські фото замість реальних – досить часто, при офертах квартир первинного ринку (тобто в стані після забудовників), агенти або ж приватні особи використовують візуалізацію. Відповідно, коли ви, наприклад, бачите круті фото високоякісного ремонту і відносно добру ціну за квартиру у Вас може виникнути ілюзія, що це квартира вже з ремонтом. По факту, це в більшості випадків стан після забудовника.
В описі відповідно зазначено – do wykończenia.
«Неправдиві оголошення» — «утки»
Також трапляються випадки, коли у відкритому доступі на загальнодоступних сайтах з продажу нерухомості попадають оголошення об’єктів, часто по заниженим цінам, яких взагалі не має, це так звані «утки».
Тобто, таким чином не зовсім добросовісний брокер розміщує не існуючий об’єкт, а коли ви телефонуєте туди, то вам кажуть: «Квартира продалась але ми вам запропонуємо інше». Таким чином брокер просто отримує ваш контакт та починає вам пропонувати чи точніше просто набридати. Ми користуємось різними сервісами, в тому числі закритими і платними ресурсами, де рідко буває неправдива інформація, але оскільки у покупця , який вирішив сам купувати іншого варіанту не має, то рекомендую звертати на це увагу.
Крок 2 – Пошук нерухомості
Коли ви визначили середню ціну за м2 та район, який вас найбільше цікавить, то можна переходити до пошуку та домовленностей на перегляд квартири. Користуючись вищезгаданими сайтами починаємо відбирати квартири, які візуально та за описом вас влаштовують — по метражу, кількості кімнат, поверху, наяності балкону чи лоджії, паркінгу, внутрішньому стану, сантехніці, меблям, побутовій техніці. Підготуйте для себе не меньше 10 таких варіантів. Далі потрібно зателефонувати до всіх цих власників чи агентів, домовитись на час і дату перегляду. Звісно, якщо ви володієте польською мовою, то це не буде якоюсь проблемою. Як правило після того, як ви зателефонуєте власникам 10 вже відібраних вами квартир, то зрозумієте, що на перегляд у вас готові максимум 3-4 в кращому випадку, бо по інших навіть при телефонній розмові ви зрозумієте, що вони вам не підходять, вже продані або ж їх просто не існує. Процедуру з відбору потрібно повторити стільки разів, скільки потрібно, щоб у вас було хоча би 10 готових і підтверджених на час і день перегляду квартир. Далі оглядаєте обрані квартири.
При огляді квартири рекомендуємо звертати увагу на слідуючі речі:
— на яку сторону світу виходять вікна – хтось любить сонячну сторону, а хтось навпаки, не любить, коли дуже жарко;
— на яку сторону виходять вікна спальні – багато наших клієнтів люблять тишу, відповідно, якщо вікна спальні виходять на галасливу вулицю, то влітку Ви навряд чи зможете відкрити вікна, коли будете спати;
— чи багато квартир на поверсі і скільки ліфтів при цьому – зараз часто буває, що забудовники розміщують на одному поверсі більше 6 квартир, при цьому тільки один ліфт. Відповідно, якщо ви купите для себе квартиру в цьому будинку на високому поверсі, треба враховувати, що часто ліфт буде зайнятий іншими мешканьцями;
— чи є дитячий майданчик під вікнами квартири – комусь важливо щоб цей майданчик був під вікнами, щоб дивитись як бавляться діти, а комусь навпаки, хочеться тиші, і зайвий галас буде лишній;
Обов’язково запитайте у продавця важливі моменти:
— чи є квартира в іпотеці? З приводу іпотеки треба сказати, що не менше половини квартир продаються з не погашеним кредитом, то не є якась проблема, але ви маєте знати це.
— чи знаходиться квартира у приватній власності і чи посядає Księga Wieczysta (кадастровий номер)? Якщо так, то дуже просто перевірити власника, метраж квартири у відкритому електронному реєстрі, також в такому реєстрі можна побачити, чи немає якихось обмежень на продаж квартири і чи не має обтяжень по даній квартирі за якісь борги власника;
— Якщо будинок не новий і до цих пір не має ще кадастрового номеру, то тут потрібно перевірити як саме купував (чи отримував в спадок) таку квартиру сьогоднішній власник. Є цілі будинки в різних районах Варшави, на які Власники мають Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu — це дуже схоже на право власності на квартиру, але має кілька обмежень. Більш детально Вам про це може розказати нотаріус, де ВИ будете оформлювати таку купівлю або ж звертайтесь до нас, ми проконсультуємо.
— чи належить якась земля до цієї квартири або удзяли в дорозі і як вони врегульовані? Тут потрібно сказати — якщо до квартири належить якась частка землі або удзяли в дорозі, і це відмічено в Акті купівлі як окремий предмет, який був проданий разом з квартирою, то по закону Польщі вам потрібно отримати дозвіл від МВС Польщі на володіння такою часткою землі або дороги.
Якщо у Вас є карта сталего побиту, по якій Ви вже проживаєте 5 і більше років в Польщі, то Вам не потрібно буде отримання від МВС Польщі такого дозволу.
Якщо ні, то Ви повиння будете його отримати. Для цього складаються відповідні документи. Є багато фахових юристів, які за відносно розумну оплату зможуть допомогти Вам оформити такі документи на отримання дозволу.
Якщо ж у Вас не має підстав для отримання такого дозволу від МВС Польщі, то такі варіанти краще не розглядати, бо тільки розгляд питання чи видавати вам його чи ні займає від пів року. Такий дозвіл не потрібен якщо у вас є громадянство ЄС або ж карта Поляка (паспорт).
Окремо ці питання ви зможете перевірити самі вже після огляду і після відповідей власника. Вам потрібно взяти у власника кадастровий номер і самостійно перевірити. Також попросити скан нотаріального Акту, де всі ці деталі зазначені.
Ми завжди робимо таку первірку перед тим, як приступати до підписання договору завдатку.
Відповідні сайти та посилання будуть в описі до цього відео:
Земельний іпотечний реєстр: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW
Національний реєстр судів та боржників. Інфо тут https://www.gov.pl/web/krk-ua
Крок 3 – Перевірка будинку.
Ви оглянули обрані вами квартири, виділили для себе 2-3 варіанти, які найбільше сподобались і варті уваги. Далі переходимо до аналізу самих будинків, в яких знаходяться обрані вами квартири.
Купуючи нерухомість дуже часто людина вважає, що купує її надовго, але також часто трапляються випадки, коли по тій чи іншій причині через невеликий проміжок часу постає потреба продати цю нерухомість і тут дуже важливо, щоб обираючи квартиру зараз ви розуміли, якщо доведеться її продавати, то вона повинна бути ліквідною на ринку принаймні ще років 10-15. Це в свою чергу означає, що купувати квартири в будинках, яким більше 10-15 років ми не рекомендуємо.
Як проаналізувати та на що звернути увагу в будинку, в якому сподобалась квартира?
1) популярність району в місті;
2) скільки років будинку?
3) який забудовник побудував і його рейтинг?
4) яка якість внутрішніх робіт?
5) в якому стані фасад будинку?
6) чи є своя внутрішня інфраструктура — зелена територія, дитячі майданчики, місця відпочинку, велосипедні доріжки, зарядні станції для авто і тд;?
5) чи є паркінг?
6) розвиненість інфраструктури та транспорту поряд;
7) окремо роздивитись розвиненість освітньої інфраструктури;
8) проаналізувати плани розвитку міста за цією адресою та поряд.
Крок 4 – Спілкування з власниками.
Отже, ви оглянули необхідну саме для вас кількість варіантів, проаналізували самі будинки, перевірили всі реєстри і обрали мінімум 2 варіанти, які вас повністю влаштовують. Далі наступає етап підтвердження, тут вам потрібно з кожним з цих власників:
— погодити ціну по квартирі, звісно поторгуватись, проявити всі свої найкращі якості, щоб домовитись про кращу ціну, ніж вона була задекларована на початку.
— домовитись про суму задатку. З практики це не більше 10% від вартості об’єкту, хоча у більшості випадків це сума в районі 20000 -30000 злотих, але то все індивідуально.
Найчастіше Покупець оплачує цю суму задатку готівкою, що зазначається в договір завдатка, але ми рекомендуємо оплачувати задаток через банкіквський платіж, тоді у вас буде офіційне підвтердження оплати.
— кінцеві терміни для зустрічі у нотаріуса і оформлення право власності на Покупця.
Крок 5 — Договір завдатку.
На цьому етапі ви вже остаточно визначились з одним варіантом і готові до підписання договору резервації, звісно попередньо погодивши дату, час і місце.
Зазвичай цей договір є цивільно-правним, підписується між Покупцем і Продавцем в об’єкті, який продається і не потребує нотаріального підтверження, бо має таку саму юридичну вагу.
Чому ми рекомендуємо обовязково підписувати договір завдатку (umowa przedwstępna lub umowa rezerwacji) і чому важливо грамотно оформити такий договір:
— за допомогою такої умови Ви на вказаний в такій умові термін бронюєте за собою дану квартиру. Якщо Ви не підпишете умову, а спробуєте усно домовитись і навіть Продавець Вам пообіцяє що зачекає, гарантій того, що він не продасть цю квартиру комусь іншому у Вас немає;
— у цій умові вже буде зазначена ціна купівлі, за яку Ви домовились купити цю квартиру з власником. І якщо він передумає пізніше продавати Вам по узгодженій між Вами ціні, ВИ можете на законних підставах вимагати повернення подвійної суми завдатку.
Що обовязково повинно бути вказано в умові завдатку (umowa przedwstępna lub umowa rezerwacji):
— дані Продавця і Покупця з номерами документів, підтверджуючих особу, номери песель, адреси проживання;
— дані нерухомості, якої стосується дана умова, а саме:
— адреса нерухомості;
— кадастровий номер (Księga Wieczysta);
— кіль-ть кімнат, загальна площа, номери паркінгів та комурки, які приналежать до даної нерухомості в рамах договору;
— ціна купівлі – та ціна за нерухомість, до якої ви дійшли згоди в процесі переговорів;
— опис всього, що залишається в об’єкті, можна додавати і фото;
— сума завдатку і спосіб оплати задатку;
— важливим пунктом має бути — якщо з вини Покупця до зазначеної дати не відбудеться нотаріальний акт, то вся сума задатку Покупцеві не повертається. А якщо нотаріальний акт не відбудеться до зазначеної дати з вини Продавця, то продавець має повернути Покупцеві подвійну суму задатку.
— терміни підписання кінцевої умови купівлі – продажу — нотаріальний акт перенесення власності на вас (umowa przyrzeczona).
Якщо ви все перевірили, повністю впевнені, то підписуєте договір резервації, віддаєте Продавцю задаток, він також підписує договір, в договорі пише, що отримав від вас задаток, кожний взяв собі по одному примірнику договору і пішли готуватись до нотаріального акту кожний по своїм питанням.
Крок 6 — Підготовка документів.
Для вас як для Покупця головне:
— обрати самому або ж разом з Продавцем нотаріуса, в якого буде проходити підписання акту. Тут треба зазначити, що так як кошти на оплату нотаріальних послуг несе Покупцеь, то, відповідно, саме Покупець має пріоритетне право вибору нотаріуса. Звісно з нотаріусом потрібно погодити точну дату і час, не пізніше дати, яка вказана у вашому договорі резервації.
— надати нотаріусу всі необхідні ваші дані — паспорт, телефон, пошта, місце проживання, сімейний стан, імена батьків.
— якщо Ви не добре володієте польскою мовою, то, згідно закону ви повинні бути на підписанні нотаріального акту разом з акредитованим перекладачем, який має відповідну ліцензію, тому вам потрібно знайти і домовитись на дату і час. Перекладач вам не потрібен, якщо ви на розмовному рівні вільно володієте польською мовою.
— у вас має бути відкритий рахунок в польському банку або ж в іншому банку світу, з якого можливий переказ в Польщу. Звісно на рахунку має бути необхідна сума для оплати квартири.
— якщо маєте чоловіка/дружину і Ви купуєте дану нерухомість у спільну власність, то на підписанні такого договору у нотаріуса Ви маєте бути разом, або ж мати нотаріальне доручення від другої половини на підписання такого документу. Доручення має бути перекладене на польску мову, якщо воно було оформлене в іншій країіні ніж Польща.
Від продавця:
— всі правовстановлюючі документи по об’єкту.
— особисті документи Продавця чи Продавців.
— довідка з банку, з зазначеноє актуальною сумою іпотеки на даень продажу квартиру та згодою банку на те, що він дозволяє достроково погашення кредиту (це якщо квартира в кредиті);
— довідка про те, що там ніхто не прописаний;
— довідка з Вспульноти, що немає заборгованостей по житлово-комунальним оплатам.
Треба сказати, що в кожному випадку завжди бувають тонкощі і нюанси, тому нотаріус вивчає справу і дає список необхідних документів, які Продавець має йому надати до підписання акту. Також велику частину по об’єкту нотаріус робить особисто — це виписки з багатьох державних реєстрів, про що прописує в нотаріальному акті.
Крок 7 — Нотаріальний акт
Завжди, до дати підписання акту безпосередньо у нотаріуса, буде підготовлений проект акту, який вам необхідно заздалегіть перечитати і погодити правки зі всіма сторонами, якщо необхідно.
В призначений день та час зустрічаєтесь у нотаріуса разом з перекладачем та Продавцем. Нотаріус перевіряє оригінали правовстановлюючих документів, читає акт, перекладач для вас перекладає. Якщо є якісь питання чи корегування, то вони вносяться під час такого читання. Коли все всіх влаштовує, то сторони підписують акт, а нотаріус скріплює печаткою та своїм підписом.
На що потрібно звертати увагу в нотаріальному акті?
— точність всіх даних — об’єкта, Продавця, Покупця.
— якщо є кредит, то щоб все по ньому було описано — банк, залишок кредиту. Окремо додам, що кредитних квартир не варто боятись, бо при нотаріальному акті нотаріус прописує, що наприклад, частину погодженої ціни ви сплачуєте на рахунок Продавця, а частину в банк, де є кредит, таким чином він погашується. Потім звісно Продавець має взяти довідку, що кредит погашено і передати вам, а ви її зареєструвати, щоб зняти обмеження по ній.
— точність суми задатку і відповідно зменшення загальної вартості на цю суму, яка тепер буде до сплати у вас по нотаріальному акту.
— при купівлі квартири на вторинному ринку Покупець має сплатити 2% податку РСС від вартості об’єкту в акті, якщо у Покупця це не перша нерухомість будь-де в світі. Якщо ж це перша нерухомість, то такого податку не має. Тому якщо цей податок у вас є, то перевіряйте його суму в акті. Він як правило сплачується готівкою нотаріусу, а він вносить це до реєстру.
— має бути прописано, що не має ніяких заборон по об’єкту, ніхто не прописаний та не проживає.
— комунальні платежі до дати акту (або ж до дати передачі квартири) сплачує Продавець,
— дата, до якої Покупець має сплатити за об’єкт. Якщо ваші кошти в польскому банку, то рекомендуємо вказувати 2-3 робочі дні, якщо ж це інша країна, то 5 робочих днів.
— дата, до якої Продавець має передати вам ключі.
Тут бувають ньюанси, коли Продавець просить ще пожити в квартирі навіть після підписання акту купівлі-продажу і отриманні 100% оплати за дану квартиру. Ці всі деталі , звісно, обговорюються ще до підписання договору завдатку.
Це може бути зв’язане, наприклад, з тим, що Продавець робить ремонт у новому помешканні, і потребує від дати продажу ще 1-2-3 тижні. В нас також були приклади, коли Продавець чекав на завершення будівництва будинку і потребував терміни також на ремонт.
Відповідно, це було аргументом для Покупця щоб понизити ціну купівлі, тобто Покупець рахував за яку ціну в місяць він би міг орендувати дану квартиру і, відповідно, пропонував знизиту ціну купівлі на таку суму «можливої оренди».
Одним з важливих моментів є той факт, що підписавши такий акт всіма сторонами ви, як Покупець стаєте повноправним власником, але при цьому ви ще не оплатили Продавцеві за об’єкт, бо разрахунок виключно безготівковий, а для цього вам потрібно піти в банк вже з підписаним актом, дати реквізити з акту менеджеру банку та попросити перерахувати необхідні кошти на рахунок Продавця. Саме по цій причині в нотаріальному акті є так званий пункт «Добровільної Екзекуції», в якому сказано:
— якщо Покупець до вказаної дати не оплатить кошти по договору, то Продавець має право звернутись до виконавчої служби (komornika), який без довгої судової процедури має право примусово вимагати оплату за дану нерухомість і стягнути відповідну грошову суму, або скасувати взагалі договір та вимагати моральних збитків і тд.
— якщо ж Покупець оплатив, а Продавець до вказаної дати не передав ключі від об’єкту, то Продавець так само має право звернутись до виконавчої служби (komornika), який без довгої судової процедури має право прийти до об’єкту, відкрити його, щоб передати Покупцю, а Продавець понесе адміністративне покарання.
Крок 8 — Відбір ключів, договори по обслуговуванню, податкова.
Після того, як ви оплатили кошти по договору, а Продавець їх отримав, то він має передати вам ключі від об’єкту, підписати протокол передачі обєкту з всказанням стану всіх лічильників (води, обігріву, електроенергії, тощо).
Для того, щоб це зробити максимально якісно рекомендуємо використовувати акт прийому передачі, прописувати все, що ви приймаєте, переписувати всі показники лічильників (світла, води, газу, тепла), звіряти все, що мало залишитись в квартирі у відповідності з вашим договором резервації.
Після того, як ви все прописали в протоколі, Ви підписуєте його разом з поперднім Власником і кожний залишає в себе по одному примірнику. Додатково рекомендуємо робити фото та відео, якщо потрібно.
Потім вам необхідно скласти договори з постачальником електроенергії, Вспульнотою (ОСББ по нашому) на постачання води, тепла, комунальних оплат ітд.
Окремо вам потрібно подати інформацію до податкової про те, що ви стали власником квартири, а податкова буде нараховувати вам невеликий річний податок за володіння такою нерухомістю.
Це, головні речі, які потрібно знати для купівлі квартири на вторинному ринку Польщі, але в кожному конкретному випадку будуть свої особливості та нюанси.
Навіть маючи великий досвід ми іноді стикаємось з прихованими документальними порушеннями, саме Продавцями, тому доводиться інколи відмовлятись від купівлі таких сумнівних варіантів.
Тому, якщо Ви не зовсім впевнені у своїх вміннях, не маєте достатньо досвіду та часу, або ж хочете довірити цю кропітку роботу комані професіоналів, запрошуємо скористатися нашою послугою купівлі «під ключ».
З вами були Роман та Володимир і звісно вся команда G&T ALLIANCE.
Контакти для зв’язку:
☎ +48 692 928 018 (Viber, Telegram, WhatsApp)
☎️ +48 666 871 060
☎️ +38 067 239 46 14 (Viber, Telegram, WhatsApp)
Більше інформації тут https://star.gt-alliance.com/
02-548 Warszawa, Olesinska 21/220
