Як самому купити квартиру на первинному ринку в Польщі?

Процес купівлі на первинному ринку.

Як самому купити квартиру на первинному ринку?
Цей весь процес ми робимо самі, коли клієнт до нас звертається за супроводженням «під ключ», але дуже важливо, щоб кожний, хто купує квартиру на первинному ринку мав уявлення про саму структуру цього питання. Також, якщо ви вирішили самі купити квартиру в Польщі, то це буде для вас як покроковий план з купівлі квартири на первинному ринку.
Розглянемо весь процес, вважаючи, що у вас фінансове питання вже вирішене, ви маєте рахунок з необхідними коштами в Польщі або ж інших країнах, з яких на сьогодні можливий безготівковий платіж SWIFT. Якщо ж фінансове питання не вирішене, то в такому випадку передивіться відео у нас на каналі, де є інформація про відкриття рахунку в Польщі та походження коштів.

https://www.youtube.com/watch?v=Og5iyUNMz40

Крок 1
Найперше, що потрібно зробити це чітко розуміти ціль купівлі — для проживання, для інвестування чи перепродажу, або ж для здачі в оренду. Також проаналізувати сам ринок забудовників і обрати для себе найкращих. Ми завжди користуємось закритими та платними ресурсами по перевірці забудовників та продавців, але оскільки ви не маєте доступу до таких ресурсів то рекомендую користуватись доступною інформацією, яка звісно ж є і в Гугл.
На які ключові критерії по вибору забудовника рекомендуємо звернути увагу, отже:
1) скільки забудовник існує на ринку?
2) які побудував об’єкти і скільки їх?
3) скільки на даний момент проектів будує?
4) яка якість внутрішніх робіт?
5) чи мають об’єкти забудовника різні оздоблювальні елементи?
6) чи є в побудованих об’єктах своя внутрішня інфраструктура?
5) в яких місцях і локаціях зазвичай будує?
6) чи прораховує майбутню інфраструктуру, яка є в планах розвитку міста?
7) чи завжди витримує терміни здачі об’єктів?
8) рейтинг, відгуки та історію в google. Під час стрімкого підняття цін в період 2022-2023 років, частими були випадки (зазвичай не у великих забудовників), коли вони розривали умови девелоперські в одностороньому порядку, повертали отримані кошти від Покупця з невеликими відсотками, а самі потім виставляли цю саму квартиру на продаж вже по новій, значно вищій ціні.

Крок 2
Після того, як у вас є обраний список з 5-6 забудовників можна починати обирати самі об’єкти, які вам найбільше подобаються. На цьому етапі потрібно домовлятись на зустріч в офісі забудовників де серед іншого потрібно з’ясувати наступні питання:

1) чи є у забудовника право власності на земельну ділянку?
2) чи є іпотека на земельну ділянку?
3) чи має забудовник дозвіл на будівництво об’єкта?
4) приклад умови договору резервації;
5) приклад умови договору девелопера.
Деякі забудовники в умові девелоперській прописують, що ціна може підлягати корекції в залежності від рівня інфляції.
Тому важливо уважно прочитати умову девелоперську перед підписанням.
Також, важливо уважно ознайомитись з частиною умови девелоперської, де прописана відповідальність забудовника перед Покупцем, тобто перед Вами, у випадку якщо забудовник:
— запізнюється з термінами здачі будинку;
— запізнюється з терміном передачі ключів після повної оплати Покупцем за квартиру;
— не підписує своєчасно умову перенесення власності після отримання Покупцем ключів.

Маючи номер KRS забудовника можна перевірити його реєстраційний файл в Національному судовому реєстрі і подивитися чи не перебуває забудовник в стадії банкрутства. Також є Національний реєстр боргів, де ви можете перевірити чи не знаходиться він в списку боржників. Також до прикладу право власності на землю можна перевірити в земельному іпотечному реєстрі на відповідному сайті. Посилання будуть в описі до відео.
Земельний іпотечний реєстр: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW
Національний реєстр судів та боржників. Інфо тут https://www.gov.pl/web/krk-ua

Крок 3
Після того, як це все вами перевірено і ви точно розумієте, що цей об’єкт можна розглядати переходимо до наступного етапу, а саме вибору квартири. Нагадаю, що на цей час у вас є повне розуміння того, з якою ціллю ви купуєте і для чого квартира вам потрібна, бо обирати потрібно саме під потребу. Для прикладу розглянемо варіант вибору квартири з метою інвестиції для перепродажу або ж здачі в оренду. В такому варіанті будуть дуже важливі декілька основних параметрів, які будуть відігравати головну роль при майбутньому перепродажі чи здачі в оренду:
1) кількість кімнат. Деякі інвестори купують невеликі навіть 1 ккв. З подальшим поділом на 2 кімнатну. Деякі навпаки, купують 3 і 4 к.кв. для більш вибагливого клієнта. Тут все залежить від Вашого бюджету і в якому напрямку Ви плануєте надавати послуги з оренди.
2) Якщо Ви купуєте квартиру для здачі студентам, то паркінг купувати не обовязково. Якщо для родини, то звісно рекомендуємо обовязково купувати з паркомісцем;
3) бажано наявність великого балкона чи лоджії;
4) бажано наявність 2-х сан.вузлів для 3-х – 4 х к.кв;
5) популярність району в місті;
6) розвиненість інфраструктури та транспорту поряд;
7) окремо роздивитись розвиненість освітньої інфраструктури;
8) план розвитку містобудування в цьому місці;
9) розташування об’єкта;
10) бажано, щоб будинок мав свою власну інфраструктуру — зелена територія, майданчики, місця відпочинку, велосипедні доріжки, зарядні станції для авто і тд;
11) бажано, щоб об’єкт мав технологію «розумний будинок»;
12) графік оплат по квартирі.

Тут потрібно додати, що, наприклад, у Варшаві гарні варіанти для такої цілі продаються за перші 2-4 місяці від старту продажу, тобто ще на етапі, коли навіть котлован не виритий. Тому рекомендую обирати варіанти саме в цей період продажів, краще звичайно на самому старті (етап котловану). Далі залишаються варіанти з менш вигідним розташуванням, плануванням і тд.

Крок 4
Після того, як ви обрали варіанти, а для цього потрібно оглянути варіанти хоча б у 4-5 забудовників, настає час торгу за ціною та узгодження графіку оплат у забудовника, який найбільш Вам підійшов по критеріям. Тут важливо бути гарно підготовленим, знати тонкощі ринку і підприємницьку жилку, вміти порівняти між собою обрані варіанти квартир в різних об’єктах і сказати про це представнику забудовника, щоб отримати кращу ціну і умови.

Коли ціна погоджена, а графік оплат вас влаштовує ви можете сміливо підписувати договір резервації, прописувати дату оплати по договору, ціну резервації, яка звісно повинна вас влаштовувати. Далі забудовник попросить вас надати інформацію про вас, сімейний стан, дані другої половинки (якщо Ви у шлюбі і купуєте на спільну власність), місце проживання, телефон, пошта і тд. Потім забудовник призначить вам дату первинного договору девелопера, який оформляється нотаріально.
Треба сказати, якщо ви одружені, то маєте бути на підписанні цього договору з чоловіком/дружиною або ж мати довіреність від другої половини на підписання такого документу. Якщо Ваш рівень польської мови не на рівні розмовного, то разом з вами на підписанні цього договору також має бути повірений перекладач з відповідною ліцензією, якого ви повинні знайти, домовитись і оплатити його послуги. Перекладач не потрібен за умови, що ви бездоганно знаєте польску мову.
Після підписання цього договору ви оплачуєте всі платежі, згідно графіку, який вказаний в цьому договорі, тому потрібно ретельно звіряти цей графік на підписанні у нотаріуса, навіть якщо ви неодноразово його бачили і погоджували із забудовником.

Крок 5
Коли будинок буде зданий і ви оплатили всю суму згідно графіку, вам буде призначена дата відбору ключів. На цьому етапі ми рекомендуємо користуватись послугами фахівців, які приймають квартиру, бо зі свого досвіду бачимо, що часто є мілкі порушення, які фахівець завжди виявляє, складає відповідний акт і забудовник на протязі 14-30 днів усуває недоліки по квартирі за свій рахунок.
На цьому етапі вже можна починати ремонті роботи по квартирі, замовляти дизайн і проект, наймати ремонтну бригаду.

Також вам потрібно скласти договори з постачальником електроенергії, Вспульнотою (ОСББ по нашому) на постачання води, комунальних оплат.
Далі забудовник призначить вам зустріч у нотаріуса для підписання нотаріального акту про перенесення права власності від забудовника на Покупця.

Деякі забудовники роблять це на протязі 1-2 місяців від дати отримання ключів, деякі через 6-12 місяців. Все залежить від кількості квартир в конкретному будинку/інвестиції і завантаженності нотаріальної канцелярії, яка займається введенням конкретної інвестиції.
Під час цього договору все буде, так само як і при первинному договорі девелопера — нотаріус, перекладач, чоловік/дружина або доручення.

Після цього вам потрібно подати інформацію до податкової про те, що ви стали власником квартири, а податкова буде нараховувати вам податок за володіння такою нерухомістю.

Це, головні речі, які потрібно знати для купівлі квартири на первинному ринку Польщі. Звісно в кожному конкретному випадку будуть свої особливості і нюанси.

Якщо хочете скористатися нашою послугою купівлі «під ключ», то звертайтесь до нас і ми вам допоможемо.
Бажаємо Вам успіхів в цьому напрямку та будемо раді бачити Вас нашим клієнтом.

Контакти для зв’язку:

☎ +48 692 928 018 (Viber, Telegram, WhatsApp)

☎️ +48 666 871 060

☎️ +38 067 239 46 14 (Viber, Telegram, WhatsApp)

Більше інформації тут https://star.gt-alliance.com/

02-548 Warszawa, Olesinska 21/220