Как увеличить доходность при сдаче квартиры в аренду

Одним из наиболее популярных направлений среди инвесторов в недвижимость Варшавы, которые покупают квартиры для сдачи в аренду, есть покупка небольших  1 к.кв. (до 30м2) и 2 к.кв. (35-40 м2), с последующей сдачей. В зависимости от района Варшавы, цены за м2 таких квартир на первичном рынке по состоянию на февраль 2022 года составляют:

— Mokotów – 15 000- 17 000 зл./м2 (3220-3700 евро/м2)

— Ursynów – 13 000 – 15 000 зл./м2 (2 800 – 3 220 евро/м2)

— Ursus – 11 000 – 13 500 зл./м2 (2 400 – 2 900 евро/м2)

— Wola – 14 000 – 16 500 зл./м2 (3 000 – 3 550 евро/м2)

Для расчета доходности от сдачи в аренду возьмем для примера район Mokotów.

При покупке от застройщика 2 к.кв. площадью  39 м2 стоимостью 658 500 зл. (16 970 зл./м2), получим следующие результаты от сдачи.

Покупка квартиры от застройщика – 658 500 зл. (экв. 140 940 евро)
Ремонт квартиры (не дорогой) + мебель —  60 000 зл. (1600 зл./м2) (12 900 евро)

Затраты итого:  718 000 злотых (экв. 153 800 евро).

Доходность от сдачи 2 к.квартиры в аренду в таком районе составляет около 4000 – 5000 зл. чистыми (850-1070 евро).

В год это составит 10 200– 12 600 евро в год. В % на вложенный капитал это составляет 6.6%-8.2% годовых.

По сравнению с доходностью в развитых странах Европы (Германия, Франция), такой % прибыли в Польше является достаточно привлекательным. Поэтому, начиная с середины 2020 года, ряд крупных европейских инвестиционных  фондов начали заходить на рынок Польши и покупать целые дома у застройщиков, с целью последующей сдачи в аренду.

Одним из способов увеличения доходности, кроме покупки недвижимости по более выгодным ценам в момент предпродажи или акций от застройщиков, является покупка 4-5 к. квартиры, которая имеет соответствующую планировку, которая позволяет разбить ее на несколько отдельных квартир для сдачи в аренду.

Преимущества такой покупки в том, что цена за м2 в 4-5 к. квартиры гораздо ниже, чем цена за м2 1-2 к. квартиры в том же доме.

Для примера, приведу тот же район Mokotów, где цена за м2 в 1-2 к. кв. от застройщика составляет в среднем 15 000 зл./м2 (3 220 евро).

При покупке 4-5 к. квартиры в этом же доме с соответствующей планировкой (возможность разбивки на несколько квартир), цена за м2 составит 11 000 —  13 000 зл./м2 (2350-2800 евро).

Ниже, представлены 2 плана 4-х к.кв., которые позволяют сделать разбивку каждой из них по 3 подквартиры. При этом, каждая из таких подквартир будет иметь свой балкон, свою ванную и кухню.

Как это можно сделать, можно увидеть на планах ниже:

4 к.кв. ДО разбивки.

         

Эти же 4 к.кв. ПОСЛЕ разбивки.

Получится три квартиры с отдельным балконом, ванной и кухней в следующих размерах:
— 1 к.кв.  площадью 23.7 м2 с балконом 5.85 м2

— 1 к.кв. площадью 20.98 м2 с балконом 5.85 м2

— 2 к.кв. площадью 29.09 м2 с балконом 9.06 м2

Цена такой 4 к.кв. составляет 1 021 059 зл. (218 600 евро), в пересчета на м2 цена составляет 11700 зл./м2 (2 510 евро).

Доходность при сдаче квартир по отдельности составит (по ценам на январь 2023 г.)*

— 1 к.кв.  площадью 23.7 м2 с балконом 5.85 м2 – 3 000 зл. чистыми– экв. 650 евро.
— 1 к.кв. площадью 20.98 м2 с балконом 5.85 м2 — 3 000 зл. чистыми– экв. 650 евро.

— 2 к.кв. площадью 29.09 м2 с балконом 9.06 м2 – 4 500 зл. чистыми– экв. 970 евро.

*доходность до уплаты налога 10.7% от сдачи в аренду.

Итоговая сумма дохода в месяц – 10 500 зл. (экв. 2 250 евро).

Что в пересчете на стоимость квартиры с ремонтом составит:

— Цена за 4 .кв. от застройщика – 1 021 059 зл. (экв. 218 600 евро)

— Стоимость ремонта (не дорогой) + мебель —  150 000 зл. (1750 зл./м2)

— Нотариус + переводчик – около 4000-5000 зл. (за 2 акта – umowa deweloperska + umowa końcowa)

Расходы итого: 1 021 059  (цена квартиры) + 150 000 (ремонт +мебель) + 5000 (нотариус) = 1 176 059 зл. (экв. 251 800 евро).

Доходность от сдачи составит* — 10 500 зл. (экв. 2250 евро)/мес. * 12 мес.= 126 000 зл./год (экв.27 000 евро)

Разделить на сумму инвестиций – 126 000 зл. (экв. 27 000 евро) разделить на 1 176 059 зл. (экв. 251 800 евро) * 100 = 10,7% годовых.

При данных расчетах за основу были взяты более консервативные данные. Некоторые клиенты делают более дешевый ремонт, что также влияет на % доходности.

Также, цену за квартиры в данном примере была подана базовая цена от застройщика. На практике, для наших клиентов, мы договариваемся с застройщиками о скидках, которые в большинстве случаев позволяют покрывать расходы на оплату комиссионных агентству при покупке таких объектов, а также иметь еще дополнительную ценовую скидку и определенные удобства по графику платежей, в зависимости от ситуации по конкретному клиенту.

Если Вас интересует покупка инвестиционной недвижимости в Варшаве, и Вы хотите иметь доступ к наиболее интересным предложениям, обращайтесь, будем рады помочь реализовать  Ваши цели.

Благодаря регулярному анализу цен недвижимости Варшавы, доступу к наиболее интересным объектам и предложениям от застройщиков, мы готовы помочь найти наиболее выгодные направления для инвестирования и сопроводить клиента от самого начала до получения ключей от квартиры и последующей сдачи в аренду.

👉 Наши контакты:
☎ +48 666 871 060 (Viber, Telegram, WhatsApp)
☎ +48 732 751 963 (Viber, Telegram, WhatsApp)
☎ +38 067 239 46 14 (Viber, Telegram, WhatsApp)
🏢 02-548 Warszawa, Olesinska 21/220
📧 info@gt-alliance.com
📌 https://gt-alliance.com/

📌 https://vip.gt-alliance.com/ru/buy-property-in-warsaw